Alquiler de viviendas: nuevas medidas.

Los alquileres de viviendas

Alquiler de viviendas: nuevas medidas.

En DNP Asesores, tu asesoría en Sevilla, Carmona y Sanlúcar hablamos las nuevas medidas para el alquiler de viviendas en España.

¿En qué consiste las nuevas medidas del alquiler de viviendas?

El Consejo de Ministros español ha aprobado una nueva legislación con un decreto real que reforma el mercado de alquileres. El nuevo texto incluye prácticamente todas las medidas del decreto anterior, como el aumento en la duración de los contratos de arrendamiento, más el hecho de que el aumento en el ingreso anual está anclado al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

El nuevo real decreto ley sobre el alquiler en España entrará en vigor tan pronto como se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y deberá, una vez más, ser validado por el Congreso de los Diputados. Esta vez esto sucederá a través de la Diputación Permanente, ya que las Cortes se disolvieron el 5 de marzo, antes de la convocatoria de elecciones generales en España el 28 de abril. La delegación tendría, por tanto, 30 días hábiles para votar sobre esa validación.

A continuación, resumimos las propuestas del nuevo Real Decreto-ley sobre medidas para el alquiler de viviendas en España y las que el Gobierno ha recuperado del decreto anterior (RD-Ley 21/2018 de 14 de diciembre), pero que fue rechazado en enero por El Congreso de los Diputados:

Las medidas del alquiler de vivienda.

en cuanto a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los siguientes aspectos afectan a los contratos:

  • El período de prórroga obligatorio para los contratos de alquiler se extiende de 3 a 5 años, y la renovación tácita se extiende de 1 a 3 años para las personas físicas, siempre que ni el propietario ni el inquilino exprese la voluntad de no renovarlo.
  • Si el arrendador es una entidad legal, el contrato obligatorio será de 7 años y el período de renovación tácita del contrato de 3 años.
  • Los aumentos anuales de alquiler estarán vinculados al IPC durante la duración del contrato 5 años.
  • Los anticipos adicionales además del depósito (que equivale al alquiler de un mes) se limitarán a 2 meses de alquiler, excepto en el caso de contratos a largo plazo.
  • Si el propietario o inquilino expresa su voluntad de no renovar el contrato, el propietario debe notificar al inquilino con 4 meses de anticipación. Si es el inquilino quien quiere irse, debe avisar con 2 meses de anticipación.
  • El derecho del arrendador a recuperar la propiedad y rescindir el contrato por adelantado, como si lo necesitaran para su propia residencia, la de sus hijos o cónyuge, o si las circunstancias familiares cambian, debe incluirse expresamente en el contrato.
  • El comprador de una propiedad que se está alquilando actualmente debe respetar el contrato de arrendamiento, esté o no registrado en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay un acuerdo entre el propietario y el inquilino, se pueden realizar trabajos de renovación en la propiedad sin la necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • El propietario es responsable de los costos de gestión de la agencia inmobiliaria y la formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica.

Además, es importante saber que…

También es nueva la creación de un Índice de referencia estatal para viviendas alquiladas que, según una fuente del Ministerio de Desarrollo, servirá como documento informativo para que las Regiones Autónomas puedan definir sus propios índices para el precio de alquilar una casa en España y aplicarlos para sus políticas de vivienda, centradas en incentivos fiscales.

Este índice se establecerá dentro de los próximos 8 meses y será publicado por el Ministerio de Desarrollo. Recopilará información de varias fuentes: la Agencia Tributaria española, registradores, notarios, bonos registrados y portales inmobiliarios. Se actualizará cada año y contendrá precios detallados de alquiler organizados por ciudades, distritos y vecindarios.

Estas mismas fuentes han descartado que la implementación de este índice de precios sea el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que sólo una nueva ley podría modificar la interferencia estatal en un derecho tan fundamental como la propiedad privada.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Los beneficios fiscales afectados por esta nueva reforma de alquiler son los siguientes:

  • Los ayuntamientos tienen la posibilidad de establecer una deducción fiscal de hasta el 95% del impuesto anual sobre la propiedad del IBI para viviendas alquiladas a un precio limitado. Es decir, es una exención de impuestos para cualquier persona que tenga una vivienda subsidiada por el gobierno y decida alquilarla, pero a un precio limitado por el consejo local o la Comunidad Autónoma correspondiente.

¿Cuáles son los beneficios fiscales del alquiler de vivienda?
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  • Exención del impuesto de transferencia de ITP y el impuesto de timbre para la firma de contratos de arrendamiento para uso permanente. Es decir, los inquilinos en todas las comunidades autónomas están libres del requisito de pagar el ITP.

¿Está incluídos el alquiler de vivienda a corto plazo con fines turísticos?

Los alquileres a corto plazo para fines turísticos no están incluidos en la regulación de la LAU, ya que es una actividad económica sujeta a la ley que rige los espacios de vivienda comunales (Ley de propiedad horizontal):

  • Si así lo acuerdan una mayoría calificada de las tres quintas partes de los propietarios de la asociación de propietarios, los residentes de su edificio o propiedad local pueden elegir limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de la vivienda. Pueden votar para prohibir propiedades alquiladas para alquileres turísticos o pueden establecer que tienen que contribuir con un porcentaje mayor a los gastos de la comunidad (hasta un 20% más).

¿Qué pasa con los desalojos de los inquilinos en el alquiler de vivienda?

En cuanto a los desalojos de inquilinos en España, debe haber una reforma relacionada de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Una vez que un juez ha ordenado el desalojo de un inquilino, los servicios sociales deben ser notificados para que puedan actuar si el inquilino se encuentra en una posición vulnerable hasta que se encuentre una vivienda alternativa. El desalojo se retrasará por un período de 1 mes si el propietario es un particular y se paralizará por un período de 3 meses si es una entidad legal.
  • Una vez que el juez ordena la petición de desalojo, debe comunicarla a los servicios sociales de oficio con la fecha y hora exactas del procedimiento.
  • Si se alquila una casa a personas en una situación económicamente vulnerable, personas con discapacidades, menores y mayores de 65 años, y el firmante principal del contrato de arrendamiento fallece, el resto de los inquilinos de la propiedad no serán desalojados y la renta se les subrogará.

En DNP Asesores, tu asesoría en Sevilla, Carmona y Sanlúcar esperamos que, nuestros consejos os resulte de ayuda, pero si tenéis cualquier pregunta o problema, no dude en contactar con nosotros. Estamos a su disposición.

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